Le Bail Commercial ou bail

Le statut des baux commerciaux présente des avantages considérables pour le locataire, et notamment une relative stabilité se caractérisant par le droit au renouvellement de son bail, ce que l'on appelle « la propriété commerciale ». Les entreprises concernées sont celles qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale. L'immeuble doit donc servir à l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal. Les professions libérales ne bénéficient donc pas de ce statut protecteur. Elles sont soumises à celui des baux professionnels. La durée minimale est de 9 ans. Il peut être plus long mais ne peut avoir une durée indéterminée.

Le Droit au renouvellement du bail

Le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial. Pour qu'il y ait renouvellement et donc signature d'un nouveau bail de 9 ans, il faut que l'ancien ait pris fin. Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l'ancien bail se poursuit tacitement. Mais dans ce cas, attention : si le bail se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné mais fixé d'après la valeur locative du local.

Le Bail professionnel et le bail mixte

Un bail professionnel est un contrat de location conclu pour un local hébergeant une profession libérale, une association ou autre organisme à but non lucratif. Si l'activité est exercée au domicile, il s'agit d'un bail mixte.

Les sociétés

Créer une société consiste à donner naissance à une nouvelle personne, juridiquement distincte des associés fondateurs, que l'on nomme « personne morale ». Cela nécessite : - de lui donner un nom : une « dénomination sociale » ou encore une « raison sociale », - de la domicilier dans un local adapté : le « siège social », - de lui apporter un minimum d'argent et/ou de biens pour faire face à ses besoins, à ses premières dépenses : ils constitueront son « capital social ». - de désigner une ou plusieurs personnes chargées de l'administrer au quotidien et de la représenter vis-à-vis des tiers : ses « dirigeants », - de consigner dans un contrat toutes les règles qui régiront notamment son fonctionnement : les « statuts », - de veiller à ne pas utiliser ses biens à des fins personnelles…. Les principaux types de société sont les suivants : - EURL : entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée. - SARL : Société à responsabilité limiter - SA : Société anonyme - SAS : Société par actions simplifiée - SASU : Société par actions simplifiée unipersonnelle - SNC : Société en nom collectif

Le fond de commerce

En droit, le fonds de commerce est un bien patrimonial meuble et se compose d'une manière générale, d'éléments incorporels et corporels. Eléments incorporels : clientèle, droit au bail, achalandage, nom commercial, enseignes, brevets, marque de fabrique, licence de débit de boissons et éventuellement, éléments spécifiques à certains fonds de commerces. Eléments corporels : matériel nécessaire à l'exploitation du fons de commerce, le mobilier commercial, les aménagements et les agencements destinées à l'usage du fonds de commerce. Sont donc exclus du fonds de commerce et doivent être évalués séparément s'il y a lieu : les bâtiments servant à l'exploitation du fonds, les créances, les dettes, le portefeuille de valeurs mobilières. Sauf convention contraire, les marchandises sont souvent cédées avec le fonds de commerce, mais elles doivent faire l'objet d'une évaluation distincte au moment de la cession par le cédant et l'acquéreur.

Le pas de porte et le droit au bail

Lorsqu'un créateur d'entreprise envisage d'occuper un local commercial, il peut être amené, suivant les circonstances, à verser : - un pas de porte au propriétaire des murs lors de la conclusion du bail. Il s'agit dans ce cas d'une clause du bail. - Un droit au bail au locataire sortant, en cas de reprise d'un bail existant. I s'agit cette fois d'une clause du contrat de cession de bail. - Ces deux notions ne doivent donc pas être confondues : elles correspondent à deux situations différentes et, en aucun cas, une personne ne sera amenée à verser à la fois un pas de porte et un droit au bail.

La location gérance

C'est un contrat qui permet au propriétaire d'un fonds de commerce, artisanal ou industriel de céder à une personne, le locataire gérant, le droit d'exploiter librement ce fonds à ses risques et périls moyennant le paiement d'une redevance

Les Formalités de vente

La proposition d'achat Lorsqu'un Acquéreur est décidé à acheter un fonds de commerce, il convient de lui faire signer une proposition d'achat et d'obtenir du vendeur un accord écrit sur cette proposition. Ces documents permettent d'engager les deux parties préalablement à la signature du compromis de vente. Le compromis de vente Le compromis de vente engage simultanément le vendeur et l'acheteur. En terme juridique il s'agit d'un avant contrat. Il comporte des clauses suspensives dont la plus courant est l'obtention d'un crédit pour parfaire le financement de l'acquisition. L'acte de cession Lorsque les conditions suspensives du compromis ont été levées, un acte de cession doit être établi. Il réitère tous les éléments du compromis et détermine la vente comme étant ferme et définitive. Là encore l'intervention d'un rédacteur agrée est nécessaire.